CASA PIGNORATA COME BLOCCARE LA VENDITA

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Casa pignorata: considerazioni in merito all’art. 164 bis disposizioni attuazione codice procedura civile: chiusura anticipata del processo esecutivo.

Gentili lettori, la casa pignorata sta diventando un problema sempre più grave in questi anni; in quest’ambito cerchiamo di capire se possono esservi rimedi per reagire giuridicamente ai tristi episodi in cui una persona si trova la casa pignorata. Vediamo come.

Articolo a cura dello Studio Legale Avvocato Bertaggia di Ferrara

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ESECUZIONI IMMOBILIARI: ART. 164-BIS DISP. ATT. CODICE PROCEDURA CIVILE

In materia di casa pignorata ed esecuzioni immobiliari, l’art.  164 bis Disp. Att. Trans. Codice Procedura Civile, ( così recita: ” OMISSIS-

b) al titolo IV, capo I, dopo l’articolo 164 e’ aggiunto il seguente:

«Art. 164-bis (Infruttuosità dell’espropriazione forzata). –
Quando risulta che non e’ più possibile conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori, anche tenuto conto dei costi necessari per la prosecuzione della procedura, delle probabilità di liquidazione del bene e del presumibile valore di realizzo, e’ disposta la chiusura anticipata del processo esecutivo.»

CASA PIGNORATA: LE APPLICAZIONI PRATICHE DELLA CHIUSURA ANTICIPATA DEL PROCESSO ESECUTIVO

Tale norma, in realtà, è un’importantissima novità legislativa che ha rivoluzionato il sistema delle esecuzioni immobiliari: d’ora in poi le esecuzioni immobiliari che comporteranno una perdita di prezzo eccessivo rispetto al valore di stima dell’immobile pignorato potranno essere annullate. Il processo esecutivo immobiliare si potrà estinguere per eccessi di ribasso che comportano un eccessivo deprezzamento del valore del bene. Tutti coloro quindi che hanno la casa pignorata potranno avere concreti vantaggi da tale riforma, anche se, è bene ricordarlo, la normativa di legge in esame è stata studiata per favorire il creditore, non il debitore.

Detta novità costituisce un accadimento di particolare rilevanza, che potrà fare cessare per sempre le migliaia di procedure di esecuzione forzata, concernenti il pignoramento di case e immobili vari (terreni, fabbricati, quote di comproprietà su beni indivisi, etc.). Le procedure esecutive immobiliari infatti, sono estremamente lunghe (normalmente possono superarsi i 10 anni) nella considerazione che sono subordinate all’eventuale presentazione di offerte, alle varie aste, da parte dei potenziali acquirenti, ad opposizioni etc.. La casa pignorata, nel frattempo, resta pignorata.

Ora non sarà più possibile attendere i vari esperimenti d’asta per ribassare il prezzo in maniera incontrollata: difatti la riforma citata prevede che, se a seguito di una eccessiva serie di ribassi di asta, il prezzo battuto come “base d’asta” per l’esecuzione forzata dell’immobile si discosterà eccessivamente dal reale valore di mercato, il giudice deve (non può: deve) ordinare la chiusura anticipata del processo esecutivo.

La nuova norma recita: “Quando risulta che non è più possibile conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori, anche tenuto conto dei costi necessari per la prosecuzione della procedura, delle probabilità di liquidazione del bene e del presumibile valore di realizzo, è disposta la chiusura anticipata del processo esecutivo”. Precedentemente il giudice poteva “sospendere” l’esecuzione forzata qualora mancassero offerte vantaggiose. Ma si trattava pur sempre di una semplice “sospensione” e, oltretutto, non obbligatoria, con la conseguenza che il  debitore veniva comunque allontanato dall’immobile destinato all’asta. Con la riforma in esame, al contrario, il giudice ordinerà la chiusura definitiva della procedura, non la sospensione, quindi, dell’esecuzione immobiliare, ma la sua definitiva cessazione.

Nel concreto quindi il debitore viene liberato dall’ulteriore prosecuzione dell’esecuzione forzata sul suo immobile e può tornare nella piena disponibilità del proprio bene, abitandovi nuovamente.

Per inciso specifichiamo che sarebbe meglio, prima di arrivare a situazioni così incresciose come la vendita all’asta del proprio immobile di residenza, affrontare per tempo le problematiche attraverso opportuni percorsi di tutela patrimoniale.

CASA PIGNORATA: CHIUSURA ANTICIPATA DELL’ESECUZIONE IMMOBILIARE. LA GIURISPRUDENZA

Purtroppo però, come sempre accade in Italia ove la precisione nelle leggi è spesso omessa al fine di lasciare spazio interpretativo, non vi è la chiara indicazione di quale deve essere la differenza fra il valore di stima ed il valore di vendita che possa considerarsi sufficiente e necessario affinché sia possibile chiedere la chiusura della procedura, con la conseguenza che ogni Tribunale deciderà in autonomia e ciò che è vero a Milano non lo potrebbe essere a Venezia…Varrà comunque la pena tentare di bloccare definitivamente l’esecuzione, affidando la relativa vertenza ad avvocati che conoscano detta materia.

Segnaliamo che tale norma è applicabile anche alla casa pignorata ed ai pignoramenti effettuati da  Agenzia Entrate Riscossione.

Nel caso di casa pignorata e di prima vendita all’incanto, nella norma in esame si rinviene un’ulteriore testo molto particolare: si specifica, in particolare, che nel caso di vendita all’asta, l’incanto può essere disposto solo quando il giudice ritiene probabile che la vendita con tale modalità abbia luogo ad un prezzo superiore della metà rispetto al valore del bene: ” OMISSIS – h-bis) all’articolo 569, terzo comma, il secondo periodo e’ sostituito dai seguenti: “Il giudice con la medesima ordinanza stabilisce le modalita’ con cui deve essere prestata la cauzione e fissa, al giorno successivo alla scadenza del termine, l’udienza per la deliberazione sull’offerta e per la gara tra gli offerenti di cui all’articolo 573. Il giudice provvede ai sensi dell’articolo 576 solo quando ritiene probabile che la vendita con tale modalita’ possa aver luogo ad un prezzo superiore della meta’ rispetto al valore del bene, determinato a norma dell’articolo 568”;

h-ter) all’articolo 572, terzo comma, il primo periodo e’ sostituito dal seguente: “Se l’offerta e’ inferiore a tale valore il giudice non puo’ far luogo alla vendita quando ritiene probabile che la vendita con il sistema dell’incanto possa aver luogo ad un prezzo superiore della meta’ rispetto al valore del bene determinato a norma dell’articolo 568”.

In tema di espropriazione immobiliare, la peculiare ipotesi di chiusura anticipata della procedura ex art. 164 bis disp. att. c.p.c. ricorre e va disposta ove, invano applicati o tentati ovvero motivatamente esclusi tutti gli istituti processuali tesi alla massima possibile fruttuosità della vendita del bene pignorato, risulti, in base ad un giudizio prognostico basato su dati obiettivi anche come raccolti nell’andamento pregresso del processo, che il bene sia in concreto invendibile o che la somma ricavabile nei successivi sviluppi della procedura possa dare luogo ad un soddisfacimento soltanto irrisorio dei crediti azionati ed a maggior ragione se possa consentire esclusivamente la copertura dei successivi costi di esecuzione. La relativa valutazione non deve avere luogo in modo espresso prima di ogni rifissazione, specie qualora il numero ne sia stato stabilito con l’ordinanza di vendita o altro provvedimento, ma una motivazione espressa è necessaria in caso di esplicita istanza di uno dei soggetti del processo oppure quando si verifichino o considerino fatti nuovi, soprattutto in relazione alle previsioni dell’ordinanza ai sensi dell’art. 569 c.p.c. Cass. civ. Sez. III Sent., 10/06/2020, n. 11116 (rv. 658146-04)

Considerato lo svolgimento senza esito di dieci tentativi di vendita, nonostante il progressivo ribasso del prezzo, constatato che l’Ufficio esecutivo ha messo in atto tutti gli strumenti di legge utili per la realizzazione dello scopo dell’esecuzione in tempi ragionevoli, ritenuto che la prosecuzione degli esperimenti di vendita non porterebbe alla ragionevole soddisfazione delle pretese creditorie, posto che il ricavato della vendita non coprirebbe i costi della procedura, preso atto dell’inutilità della prosecuzione dell’esecuzione forzata che appare destinata a non addivenire al suo naturale epilogo per la natura ed il pessimo stato del bene accertato dalla perizia estimativa, ritenuto prevalente l’interesse pubblicistico alla ragionevole durata del processo rispetto a quello privatistico del creditore alla soddisfazione del proprio credito, letto l’art. 164 bis, disp. att., c.p.c., si dichiara l’improcedibilità della procedura esecutiva.

Anche precedentemente in ambito di casa pignorata, il Tribunale di Como Sezione I, in data 15/02/15, ha dato piena applicazione a tale nuova norma, disponendo la chiusura anticipata della procedura esecutiva immobiliare dopo 6 tentativi d’asta con una decisione veramente importante e particolare anche per quanto riguarda l’entrata in vigore della norma. La riporteremo per intero:

• R E P U B B L I C A  I T A L I A N A IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

  Tribunale Como PRIMA SEZIONE CIVILE IL GIUDICE, sciogliendo la riserva che precede, visto l’art. 164 bis disp. att. c.p.c., osservato che tale disposizione normativa, introdotta dall’art. 19, comma 2, lett. b) del d.l. 132/2014, convertito con modificazione dalla legge 162/2014, recita: “Art. 164-bis (Infruttuosità dell’espropriazione forzata). Quando risulta che non è più possibile conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori, anche tenuto conto dei costi necessari per la prosecuzione della procedura, delle probabilità di liquidazione del bene e del presumibile valore di realizzo, è disposta la chiusura anticipata del processo esecutivo“;

• Fatto considerato che ai sensi dell’art. 23 del D.L. 132/2014, convertito con modificazioni dalla legge 162/2014, “il presente decreto entra in vigore il giorno successivo a quello della sua pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana”;

  che l’art. 19, comma 6 bis del citato decreto legge prevede una disciplina transitoria stabilendo che “le disposizioni del presente articolo, fatta eccezione per quelle previste al comma 2, lettera a), limitatamente alle disposizioni di cui all’articolo 155 – sexies, e lettera b), e comma 5, si applicano ai procedimenti iniziati a decorrere dal trentesimo giorno successivo alla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto”;

  che la legge di conversione è stata pubblicata nella Gazzetta Ufficiale del 10.11.2014 e, pertanto la novella legislativa è entrata definitivamente in vigore il 10.12.2014;

  che tuttavia, con particolare riferimento all’ipotesi di infruttuosità dell’espropriazione forzata, la disciplina transitoria espressamente non trova applicazione, giusta il dispositivo di cui all’art. 19, c.6-bis, D.L. 132/2014;

  osservato pertanto che in virtù del principio per cui in ambito processuale vale la regola del tempus regit actum e che, dunque, l’art. 164 bis disp. att. c.p.c. trova immediata applicazione anche nell’ambito della presente procedura;

  osservato che costituisce un serio indizio di infruttuosità dell’espropriazione forzata la circostanza per cui, pure a seguito di molteplici esperimenti di vendita, il bene non ha suscitato interesse nel mercato, e ciò nonostante l’ampia pubblica attuata ed il fatto che sia stato posto in vendita ad un prezzo estremamente esiguo in valori assoluti;

  rilevato che nella specie sono stati esperiti ben sei tentativi di vendita, con un prezzo iniziale pari ad Euro 63.000,00= e successivi ribassi, ciascuno di un quarto, sicché il prezzo base dell’eventuale prossimo incanto risulterebbe così minimo da apparire non idoneo a soddisfare, neppure in minima parte, la ragione creditoria azionata in executivis, di gran lunga superiore, anche e soprattutto alla luce dei costi della procedura già sostenuti (per pubblicazione aste, per C.T.U. il cui solo costo ammonta ad Euro 1.650,00= per onorari ed 850,00= per spese, giusto decreto del 19.11.2012) ovvero da sostenere (quali le spese di custodia giudiziale liquidante, nonché ulteriori pubblicazione delle aste);

  rilevato che ai sensi dell’art. 172 disp. att. c.p.c., il Giudice deve sentire le parti per provvedere sulla cancelleria della trascrizione del pignoramento; 

• P.Q.M.

  Visto l’art. 164 bis disp. att. c.p.c., dispone la chiusura anticipata del processo esecutivo per infruttuosità della espropriazione forzata;

  visto l’art. 172 disp. att. c.p.c., fissa per la declaratoria di cancellazione della trascrizione del pignoramento la udienza del 09.04.2015, h 12:00.

  Si comunichi

  Como 12.02.2015

  Depositata in Cancelleria il 15/02/2015

Segnaliamo anche però che:  Tribunale Roma, 01/10/2015, “In tema di espropriazione immobiliare, ai fini della pronuncia di chiusura anticipata del processo esecutivo per infruttuosità, la valutazione in ordine alla sproporzione tra il giusto prezzo ed il prezzo offerto nella vendita non può in alcun modo essere connessa all’originario prezzo di stima fissato dal perito, ma deve essere parametrata al prezzo di vendita in assenza di illecite interferenze o violazioni delle disposizioni codicistiche sull’andamento del processo esecutivo.” Aggiungendo inoltre che: ” In tema di espropriazione immobiliare, la pronuncia di chiusura anticipata del processo esecutivo per infruttuosità presuppone che sia divenuta irragionevole la pretesa del creditore in termini di estrema esiguità del recupero della stessa, la quale, tuttavia, va valutata non soltanto in termini relativi, ovvero in relazione alla percentuale del credito soddisfatto rispetto a quello azionato, ma anche in termini assoluti (nella specie, il ricavato dall’esecuzione, detratte le spese di procedura, superava euro 50.000, sicché non poteva essere considerato, in termini assoluti, irrisorio).“

Il tutto a significare che non è possibile avere una solida certezza di poter arrivare all’estinzione della procedura esecutiva per eccesso di ribasso: ogni caso è a se stante e come tale andrà studiato e valutato.

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Articolo aggiornato al 03 Febbraio 2021