SIMULAZIONE E VENDITA IMMOBILIARE

CONTRATTO IN FRODE AI CREDITORI, VALIDO O NO?

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Simulazione e vendita immobiliare: la simulazione è un negozio in frode alla legge? Oppure no? Gentili lettori, in materia di tutela patrimoniale attuata attraverso atti di conferimenti immobiliari in società di capitali, vi segnaliamo un’importante sentenza della Cassazione, precisamente quella della Cassazione Civile sez. I, del 29/05/2003, n. 8600 che così stabilisce:
in tema di simulazione assoluta (proposta nella specie dal creditore dell’alienante), è congruamente motivata la sentenza del giudice di merito che escluda la ricorrenza della prova presuntiva dell’accordo simulatorio in fattispecie di trasferimento di un immobile ad una società di capitali in veste di acquirente, società della quale i venditori controllavano, tramite soci fiduciari, i due terzi del capitale, mentre il restante terzo era nelle mani di soggetto estraneo, non legato da rapporto fiduciario con i predetti coniugi, la presenza di quest’ultimo socio potendo essere considerata indicativa della presenza di un interesse ad una reale, e non fittizia, acquisizione del bene oggetto del contratto di compravendita al patrimonio della società in ragione della quota di partecipazione alla stessa.

Articolo a cura dell‘Avvocato Bertaggia di Ferrara.

Leggi la sentenza per esteso: Cassazione Civile sez. I, del 29 05 2003, n. 8600

SIMULAZIONE: IL NEGOZIO FIDUCIARIO E LA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE

Tale assunto giuridico pare essere di particolarissima importanza atteso che l’esistenza di un negozio fiduciario, riferibile agli alienanti, se motivato da interessi comprovati anche di terze persone estranee al rapporto debitorio, rende giustificata l’alienazione pur se in presenza di posizioni debitorie (nei riguardi di creditori privati) pregresse. Giustamente si stabilisce il principio in base al quale il negozio fiduciario non può essere, di per sè solo, sintomo di simulazione assoluta del rapporto di compravendita o di trasferimento posto in essere.

La tutela immobiliare, se effettuata nel rigoroso rispetto di quanto previsto dalle norme vigenti è uno strumento che può essere molto efficace per la salvaguardia del proprio patrimonio immobiliare.

Difatti analizzando il testo della sentenza, si afferma che parte venditrice non è neppure incorsa nella nullità di cui all’art. 1344 c.c., dedotta dal fallimento ricorrente sull’assunto che la compravendita sarebbe stata effettuata in frode alla legge in quanto finalizzata alla sottrazione dei beni ai creditori. Il negozio in frode alla legge è infatti quello che persegue una finalità vietata in assoluto dall’ordinamento in quanto contraria a norma imperativa o ai principi dell’ordine pubblico o del buon costume ovvero perché diretta ad eludere una norma imperativa. (Cass 10603-93).

CONTRATTO IN FRODE AI CREDITORI E NEGOZIO IN FRODE ALLA LEGGE

L’intento di recare pregiudizio ad altri soggetti non rientra di per sè nella descritta fattispecie sia perché il negozio in frode alla legge è ipotesi del tutto distinta da quella del negozio in frode ai terzi e sia perché non si rinviene nell’ordinamento una norma che stabilisca in via generale, come per il primo tipo di contratto, l’invalidità del contratto stipulato in frode dei terzi, ai quali ultimi, invece, l’ordinamento accorda rimedi specifici correlati alle varie ipotesi di pregiudizio che essi possano risentire dall’altrui attività negoziale (Cass 10603-93)

La sentenza impugnata ha correttamente escluso la simulazione assoluta del contratto di compravendita intervenuto tra la società di fatto XXXXX e la YYYYYYYY e sulla base delle già evidenziate circostanze in ragione delle quali non solo il trasferimento dei beni alla società acquirente è effettivamente avvenuto ma esso corrispondeva alla reale intenzione delle parti finalizzata a sottrarre i beni alla acquisizione da parte della procedura fallimentare. Tale motivazione vale di per sè a negare la sussistenza della simulazione assoluta posto che la YYYYYYY, in quanto società di capitali, è dotata di propria personalità giuridica del tutto distinta da quella dei soci (Cass 12615-99) per cui, una volta perfezionatosi il contratto di compravendita, la stessa è divenuta proprietaria dei beni.

Conformemente a ciò anche una recente sentenza del Tribunale di Savona RG 2398/09 Sentenza del 01/10/13 che, conformemente alla giurisprudenza costante, ribadisce che i contratti volti a recare pregiudizio ai terzi non sono nulli: “Il motivo illecito che, se comune e determinante, determina la nullità del contratto, si identifica con una finalità vietata dall’ordinamento perché contraria a norma imperativa, ai principi dell’ordine pubblico o del buon costume, ovvero poiché diretta ad eludere una norma imperativa. Pertanto, l’intento delle parti di recare pregiudizio ad altri – quale quello di attuare una frode ai creditori, di vanificare un’aspettativa giuridica tutelata o di impedire l’esercizio di un diritto – non è illecito, ove non sia riconducibile ad una di tali fattispecie, non rinvenendosi nell’ordinamento una norma che sancisca in via generale (come per il contratto in frode alla legge) l’invalidità del contratto in frode dei terzi, per il quale, invece, l’ordinamento accorda rimedi specifici, correlati alle varie ipotesi di pregiudizio che essi possano risentire dall’altrui attività negoziale.”

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Autore. Studio Legale Internazionale Bertaggia – Titolo SIMULAZIONE E VENDITA IMMOBILIARE: CONTRATTO IN FRODE AI CREDITORI, in www.avvocatobertaggia.com/blog